[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Kháng cáo của bị đơn nằm trong hạn luật định phù hợp với khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được chấp nhận.

[1.2] Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị X và bị đơn bà Lê Thị Mỹ T là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là đúng với quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[1.3] Cấp sơ thẩm căn cứ việc nhà đất hai bên chuyển nhượng tọa lạc tại huyện N và bị đơn đang cư trú tại huyện N nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh là đúng với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 36, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[1.4] Về các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án:

Theo Đơn khởi kiện ngày 03/9/2020, nguyên đơn khởi kiện đối với hai bị đơn Nguyễn Thị N1 và Lê Thị Xuân T8, với các yêu cầu khởi kiện gồm:

– Công nhận việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị X và bà Nguyễn Thị N1 đối với nhà và đất thuộc một phần thửa đất số 547, tại địa chỉ A Đ, huyện N;

– Công nhận cho bà X được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với diện tích 214,2m2, thửa số 547-1 theo Bản vẽ sơ đồ đất ở, nhà ở do Công ty P lập, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện N duyệt nội nghiệp ngày 16/7/2015.

Biên bản hòa giải ngày 03/01/2023 với bị đơn là 2 người là bà N1 và T8 có ghi nội dung: Trong trường hợp bị đơn không đồng ý tiếp tục việc chuyển nhượng tài sản là nhà đất trên thì đề nghị Tòa án buộc bị đơn trả lại nguyên đơn số tiền gốc là 2.130.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại là khoản tiền chênh lệch giá đất theo thị trường tại thời điểm xét xử so với lúc mua bán.

Tại Đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 23/12/2022 và Đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 09/3/2023 (bút lục 19A), nguyên đơn xác định do bà N1 đã chết nên chỉ khởi kiện đối với bị đơn là bà T8, không khởi kiện đối với bà N1 vẫn với hai yêu cầu trên.

Tại Đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 09/3/2023 (Bút lục 19B), nguyên đơn trình bày: “Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, tôi được biết bà T8 đã xây nhà lấn qua phần đất tôi mua 0,8m ngang với chiều dài hơn 40m. Vì vậy tôi xin thay đổi nội dung khởi kiện, buộc bà T8 hoàn trả cho tôi giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích 214,2m2, thửa số 547-1, tại A Đ, huyện N theo giá thị trường được thẩm định”.

Tại Biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 24/8/2023, phần ghi nhận ý kiến của nguyên đơn, nguyên đơn vẫn giữ nguyên hai yêu cầu khởi kiện ban đầu và bổ sung thêm nội dung: “Trong trường hợp bị đơn không đồng ý tiếp tục việc chuyển nhượng tài sản là nhà đất trên thì đề nghị Tòa án buộc bị đơn trả lại nguyên đơn số tiền gốc 2.130.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại là khoản tiền chênh lệch giá đất theo thị trường tại thời điểm xét xử so với lúc mua bán”.

Bản án sơ thẩm số 359/2023/DS-ST ngày 27/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè đã ghi nhận ý kiến của nguyên đơn tại phiên tòa sơ thẩm như sau: “Trong quá trình giải quyết vụ án, phía bị đơn không đồng ý thực hiện việc tách thửa chuyển nhượng phần nhà đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, tự ý chiếm lại phần diện tích nhà đất đã giao cho nguyên đơn rồi xây nhà lấn qua phần đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn và chống đối không cho cơ quan đo vẽ xuống đo vẽ xác định ranh đất đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, nên rất khó khăn cho việc thi hành án nếu Tòa án công nhận tài sản tranh chấp thuộc về nguyên đơn, và tại phiên tòa hôm nay bị đơn cũng không đồng ý tiếp tục việc chuyển nhượng tài sản là nhà đất trên cho nguyên đơn. Do đó, đề nghị Tòa án buộc bị đơn trả lại nguyên đơn số tiền gốc 2.130.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại là khoản tiền chênh lệch giá đất theo Chứng thư thẩm định giá số 0830323/CT-TV ngày 08/5/2023 của Công ty Cổ phần V là 8.910.502.000 đồng; Tổng cộng là 11.040.502.000 đồng. Trả ngay làm 01 lần khi bản án có hiệu lực pháp luật”.

Trên cơ sở các tài liệu chứng cứ nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định: Trong quá trình giải quyết vụ án tại Cấp sơ thẩm, nguyên đơn đã thay đổi yêu cầu khởi kiện.

[1.5] Đối với lời trình bày của nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm về việc nguyên đơn cho rằng: Cấp sơ thẩm đã giải quyết không đúng yêu cầu của nguyên đơn, tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn vẫn trình bày yêu cầu của mình là yêu cầu bị đơn hoàn trả theo giá thị trường được thẩm định, không có yêu cầu hoàn trả tiền đã nhận và số tiền do chênh lệch giá. Nguyên đơn cho rằng, do thấy kết quả được tuyên của án sơ thẩm với số tiền là 11.040.502.000 đồng phù hợp với yêu cầu hoàn trả cho nguyên đơn giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích mua bán theo giá thị trường được thẩm định, đồng thời sau khi xét xử 3 tháng, tới đầu tháng 01/2024, nguyên đơn mới nhận được bản án sơ thẩm nên nguyên đơn không có ý kiến. Hội đồng xét xử nhận thấy: Nội dung trình bày của nguyên đơn mâu thuẫn với nội dung ghi nhận ý kiến của nguyên đơn tại Bản án sơ thẩm và Biên bản phiên tòa sơ thẩm ngày 27/9/2023, tuy nhiên lại phù hợp với tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án là Đơn sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện ngày 09/3/2023 (bút lục 19A).

[1.6] Đối với yêu cầu của nguyên đơn được Cấp sơ thẩm giải quyết tại Bản án sơ thẩm, yêu cầu này đã được ghi nhận tại các tài liệu Biên bản hòa giải ngày 03/01/2023 và Biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 24/8/2023. Yêu cầu khởi kiện được Cấp sơ thẩm giải quyết này có trước phiên tòa sơ thẩm. Theo nội dung thể hiện tại các biên bản trên, mang tính bổ sung cho các yêu cầu khởi kiện ban đầu của nguyên đơn, không thể hiện việc nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện. Tuy nhiên hồ sơ vụ án không có các tài liệu chứng cứ là đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự tương ứng với yêu cầu được Cấp sơ thẩm xem xét giải quyết.

[1.7] Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự: “1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định Cấp sơ thẩm đã không thụ lý đúng yêu cầu khởi kiện được nguyên đơn thay đổi trong quá trình khởi kiện.

[1.8] Việc Luật sư của bị đơn cho rằng nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện tại phiên tòa xét xử sơ thẩm và Tòa án sơ thẩm chấp nhận sự thay đổi yêu cầu này là đã có sự vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng được quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là không đúng trong trường hợp này. Căn cứ các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, cần xác định nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện trước khi Cấp sơ thẩm mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Việc xét xử không đúng yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là lỗi của Cấp sơ thẩm.

[1.9] Kiểm tra hồ sơ vụ án và nội dung bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: Cấp sơ thẩm đã không xem xét các yêu cầu khởi kiện ban đầu của nguyên đơn về việc: (1) Công nhận việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị X và bà Nguyễn Thị N1; (2) Công nhận cho bà Nguyễn Thị X được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với diện tích 214,2m2, thửa số 547-1, tờ bản đồ 08, xã P, huyện N (tài liệu 2004), không xác định nguyên đơn có rút hai yêu cầu khởi kiện ban đầu hay không, không tuyên đình chỉ giải quyết đối với hai yêu cầu khởi kiện ban đầu không được Cấp sơ thẩm xem xét. Việc Cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn khi không xem xét hai yêu cầu khởi kiện ban đầu là không đúng. Cấp sơ thẩm đã vi phạm tố tụng khi không giải quyết các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[1.10] Về xác định đương sự tham gia tố tụng trong vụ án:

– Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị X và bà Nguyễn Thị N1. Bà N1 chết năm 2019, Cấp sơ thẩm không đưa những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bà N1 tham gia tố tụng là không đúng.

– Cấp sơ thẩm căn cứ tài liệu photocopy do nguyên đơn cung cấp là văn bản “Cam kết tài sản riêng” do ông Đoàn Xuân T7 (chồng nguyên đơn) lập ngày 18/7/2015 tại Văn phòng Công chứng quận H để không đưa ông Đoàn Xuân T7 tham gia tố tụng, không lấy lời khai để xác định ông Đoàn Xuân T7 có liên quan đến vụ kiện hay không. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn cung cấp Vi bằng số 28/2024/VB-TPLBT ngày 05/6/2024. Nội dung vi bằng có ghi nhận ý kiến của ông Đoàn Xuân T7, thể hiện ông T7 là người mua đất, vợ chồng ông là người mua đất. Do đó Cấp sơ thẩm không đưa ông Đoàn Xuân T7 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi tố tụng liên quan là có thiếu sót.

[1.11] Cấp sơ thẩm vi phạm về các thủ tục chuẩn bị xét xử, thu thập và công khai chứng cứ, hòa giải:

– Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về “Tài liệu đọc được nội dung được coi là chứng cứ nếu là bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực hợp pháp hoặc do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp, xác nhận”. Hồ sơ do Cấp sơ thẩm thu thập thể hiện các tài liệu chứng cứ do nguyên đơn nộp hoàn toàn là bản photocopy, không có đối chiếu bản chính, không ghi thời gian nộp, không đảm bảo nguyên tắc về xác định chứng cứ theo quy định trên.

– Cấp sơ thẩm không thu thập tài liệu chứng cứ từ phía bị đơn đối với các tài liệu: Hợp đồng tặng cho tài sản; Giấy khai tử của bà N1. Trong khi các tài liệu liên quan đến diễn biến quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng giữa các bên đương sự. Các tài liệu này đã được Cấp phúc thẩm thu thập.

Nguyên đơn trình bày bà N1 chết năm 2017 nhưng hồ sơ không thu thập tài liệu chứng cứ là Giấy khai tử của bà N1. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử phúc thẩm yêu cầu bị đơn cung cấp tài liệu chứng cứ là Giấy khai tử của bà N1, sau khi bị đơn cung cấp, đã xác định bà Nguyễn Thị N1 chết ngày 24/3/2019.

Cấp sơ thẩm ghi nhận ý kiến của nguyên đơn về việc “Bà X đã tiến hành san lấp, xây tường bao” tuy nhiên nội dung này không được Cấp sơ thẩm làm rõ. Trong hồ sơ vụ án không có các tài liệu này, Biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 24/8/2023 không thể hiện.

[1.12] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn cung cấp bản chính Quyết định xem xét thẩm định tại chỗ số 522/2020/QĐ-XXTĐTC ngày 30/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè và trình bày là Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè đã tiến hành việc xem xét thẩm định tại chỗ, có lập biên bản, có sự tham gia của chính quyền theo quy định. Tài liệu Biên bản về kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ ngày 24/8/2023 có công khai tài liệu là Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ. Tuy nhiên hồ sơ vụ án không có Quyết định xem xét thẩm định tại chỗ số 522/2020/QĐ-XXTĐTC ngày 30/11/2020 và Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ. Cấp sơ thẩm đã vi phạm quy định tại Điều 204 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về việc lập hồ sơ vụ án.

[1.13] Theo lời khai của hai bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm thì thực tế bị đơn đã xây dựng nhà (phần phía trước) chồng lên phần diện tích đã được chuyển nhượng từ bề ngang 5,85m còn 5m. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn cung cấp tài liệu chứng cứ là Hóa đơn giá trị gia tăng số 0000262 ngày 09/12/2020, ghi nhận việc nguyên đơn đã thanh toán tiền dịch vụ chi phí thực hiện hợp đồng đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng cho Trung tâm đo đạc bản đồ. Hồ sơ vụ án thể hiện có Hợp đồng số 8597/TTĐĐBĐ-VPQ7 ngày 09/12/2020 (Bút lục số 51, 52); tuy nhiên hồ sơ vụ án không có Bản vẽ hiện trạng ví trí được lập theo hợp đồng này, không có tài liệu nào thể hiện ghi rõ lý do tại sao không có Bản vẽ hiện trạng.

[1.14] Do không có Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, không có Bản vẽ hiện trang vị trí, nên không có căn cứ xác định hiện trạng thực tế phần diện tích đất được các bên thỏa thuận chuyển nhượng khi giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: “Công nhận cho bà Nguyễn Thị X được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với diện tích 214,2m2, thửa số 547-1, …” khi hiện trạng nhà đất đã thay đổi. Không đảm bảo việc giải quyết vụ án được chính xác.

[1.15] Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, nguyên đơn có cung cấp 3 (ba) tài liệu chứng cứ về việc thanh toán tiền chuyển nhượng có liên quan đến bà Lê Thị Mỹ T2 gồm: Giấy biên nhận ngày 24/11/2014 và Giấy biên nhận ngày 11/02/2015 được bà T2 thừa nhận; riêng đối với Giấy biên nhận ngày 25/7/2015, số tiền 1.020.000.000 đồng, ghi người nhận là Lê Thị Mỹ T2 (không có ký nhận – bà T2 không thừa nhận).

Lời khai của bà T2 thể hiện: “Số tiền 1.020.000.000 đồng theo giấy biên nhận ngày 25/7/2015 bà hoàn toàn không nhận, không phải chữ viết của bà và bà không yêu cầu giám định chữ viết tên trong giấy biên nhận trên (vì trong giấy biên nhận chỉ có chữ viết tên bà, không có chữ ký)”.

Cấp sơ thẩm nhận định: “Như vậy, bà T2 cho rằng không phải chữ viết của bà nhưng không yêu cầu giám định để chứng minh không phải chữ viết của bà T2 trong giấy nhận tiền”.

Cấp sơ thẩm căn cứ vào 3 Giấy nhận tiền được bà T3, bà T2 thừa nhận và Giấy biên nhận ngày 25/7/2015 không được bà T2 thừa nhận xác định gia đình của bà T8 đã nhận của bà X tổng số tiền 2.130.000.000 đồng. Nhận định của Cấp sơ thẩm liên quan đến Giấy biên nhận ngày 25/7/2015 không đảm bảo tính chính xác khi giải quyết vụ án.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì “Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp”. Việc nhận số tiền 1.020.000.000 đồng theo giấy biên nhận ngày 25/7/2015 là nội dung cần làm rõ nhưng Cấp sơ thẩm không thực hiện giám định tài liệu chứng cứ này theo quy định tại khoản 2 Điều 102 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về trưng cầu giám định, yêu cầu giám định. Trong vụ kiện này, bà X là người đưa ra chứng cứ để chứng minh nên bà X là người có nghĩa vụ yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định.

[1.16] Ngoài ra, sau khi thụ lý vụ án theo Thông báo thụ lý vụ án số 296/TB-TLVA ngày 19/10/2020, trong quá trình giải quyết vụ án, dù bị đơn cư trú tại huyện N, bất động sản tranh chấp tại huyện N nhưng Cấp sơ thẩm vẫn ban hành Quyết định chuyển hồ sơ vụ án số 223/2022/QĐST-DS ngày 16/9/2022 với lý do vụ án thuộc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè nên chuyển vụ án đến Tòa án nhân dân Quận 7. Thực tế Cấp sơ thẩm không thực hiện việc chuyển vụ án theo Quyết định này, đến ngày 30/12/2022 thì tự thụ lý giải quyết vụ án lại theo Thông báo thụ lý vụ án số 365/TB-TLVA ngày 30/12/2022.

[2] Do Bản án sơ thẩm bị hủy do vi phạm tố tụng nên Hội đồng xét xử không xem xét về phần nội dung đã được Cấp sơ thẩm giải quyết.

[3] Hội đồng xét xử thống nhất với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do hủy án sơ thẩm nên án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xem xét lại khi giải quyết vụ án tại Cấp sơ thẩm.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/NQ ngày 30/12/2016.

[NGUỒN: BẢN ÁN SỐ 605/2024/DS-PT NGÀY 02/7/2025 CỦA TÒA ÁN NHÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

LINK PDF: Bản án số 605/2024/DS-PT

……………….