[NGHIÊN CỨU LUẬT MỖI NGÀY] – Hủy án sơ thẩm và phúc thẩm về tranh chấp hợp đồng dân sự do việc xác định vị trí đất tranh chấp theo hợp đồng với vị trí thực tế còn nhiều mâu thuẫn và chưa được làm rõ

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Công ty cổ phần X và bà Nguyễn Ái V ký kết Hợp đồng số 42 chuyển nhượng cho bà V 04 lô đất gồm: D2.12, D2.13, D2.14, D2.15 tại dãy D (viết tắt là 4 lô đất), thuộc dự án Khu C P1 (sau đổi tên là dự án Khu dân cư C P1), tỉnh Bình Thuận.

Tại thời điểm ký kết chuyển nhượng 04 lô đất thì Dự án Khu C P1 chưa có “công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt”; Công ty cổ phần X chuyển nhượng nhưng chưa “xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng” là vi phạm quy định tại điểm b và e khoản 2 Điều 7, điểm a khoản 1 Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Ngoài ra, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; căn cứ Điều 62, điểm a khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì “người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước”.

Do đó, Hợp đồng số 42 chuyển nhượng cho bà V 04 lô đất tại dãy D, thuộc dự án Khu C P1 đã vi phạm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Đất đai năm 2003, nên bị vô hiệu ngay từ khi ký kết. Ngoài ra, thực hiện hợp đồng trên thực tế bà V đã thanh toán được ½ giá trị các lô đất và Công ty chưa bàn giao đất nên không đủ điều kiện để công nhận hợp đồng trong trường hợp hợp đồng vi phạm về hình thức.

[2] Hợp đồng số 42, Công ty cổ phần X chuyển nhượng cho bà Nguyễn Ái V 4 lô đất tại dãy D, nhưng Bản án phúc thẩm buộc Công ty cổ phần X giao đất thuộc dãy C cho bà V là chưa đủ căn cứ:

Theo Công văn số 5430/STNMT-CCQLĐĐ ngày 14/11/2023 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận thể hiện: “… mã số 04 lô đất là ký hiệu quản lý riêng của Công ty cổ phần X. Qua rà soát các bản đồ và các mảnh trích lục bản đồ địa chính thì không đánh mã số lô như trên…”, theo tờ Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng Khu C P1, được Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Bình Thuận phê duyệt và Sở Xây dựng thẩm định, thể hiện dự án chưa được phân chia thành các lô đất (bút lục số 223) và theo người đại diện Công ty Cổ phần X trình bày: “04 lô đất không có trên thực tế mà chỉ là ý tưởng, hiện nay 04 lô đất không tồn tại mà được thay đổi, gồm: B1-5, B1-6, B1-7 và B1-8”. Đồng thời, các Quyết định của UBND tỉnh Bình Thuận, gồm: Quyết định số 1983/QĐ-UBND ngày 22/7/2009,  Quyết  định  số  2070/QĐ-UBND  ngày  11/8/2015,  Quyết  định  số 1672/QĐ-UBND  ngày  22/6/2017  và  Quyết  định  số  6730/QĐ-UBND  ngày 07/12/2022 đã nhiều lần điều chỉnh dự án, nên vị trí, diện tích và ký hiệu các lô đất bị thay đổi.

Bản án phúc thẩm căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí thửa đất ngày 14/12/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai P1 và Công văn số 2977/VPĐKĐĐ ngày 23/11/2023 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Thuận, có nội dung: “Ranh giới, mốc giới 04 lô đất do bà Nguyễn Ái V cung cấp” và “Diện tích 04 lô đất (số lô theo ký hiệu của Tòa án),.. thuộc dãy C”.

Như vậy, việc xác định vị trí đất tranh chấp theo Hợp đồng số 42 với vị trí thực tế còn nhiều mâu thuẫn và chưa được làm rõ, Tòa án cần phải thu thập thêm chứng cứ để xác định vị trí, kích thước thửa đất để xem xét, đánh giá Hợp đồng số 42 có bị vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được hay không và để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu khi có yêu cầu.

[3] Ngoài ra, ngày 20/8/2017, Công ty cổ phần X (bên A) và Công ty cổ phần Tập đoàn V (bên B, viết tắt là Công ty V) ký Hợp đồng số 001/HTCG-VSC- VPG/2017 để hợp tác kinh doanh, chuyển giao một phần Dự án Khu dân cư C P1; sau đó, ký tiếp các Phụ lục Hợp đồng số 01, số 02 ngày 08/02/2021, số 03 ngày 11/10/2023. Tại Văn bản số 58/UBND-NCKSTTHC ngày 06/01/2021 của UBND tỉnh Bình Thuận có nội dung: “Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan liên quan căn cứ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan để rà soát, hướng dẫn Công ty Cổ phần X thực hiện việc chuyển nhượng một phần dự án, tương ứng diện tích đất thương phẩm 38.694,8m2 cho Công ty V theo đúng quy định pháp luật”.

Do đó, Công ty V là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, nên Tòa án phải đưa vào tham gia tố tụng theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, mới đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Công ty V.

[4] Từ các nhận định nêu trên, xét Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 180/QĐ-VKS-DS ngày 09/7/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, bản án phúc thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm là có căn cứ, được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[Nguồn: Quyết định GĐT số 260/2024/DS-GĐT ngày 26/09/2024 của TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH]

Xem file đính kèm toàn văn Quyết định GĐT số: 260/2024/DS-GĐT

……………………………..