Cấp sổ đỏ trên hồ sơ giả: Ngân hàng thiệt hại khi nhận thế chấp?

Vậy trong vụ việc này, người sở hữu đất hợp pháp và ngân hàng nơi nhận thế chấp sổ đỏ hình thành trên hồ sơ giả có nguy cơ ảnh hưởng quyền lợi ra sao?

Ngân hàng không biết sổ đỏ hình thành trên hồ sơ giả

Như Tuổi Trẻ Online đã thông tin, Công an tỉnh Kon Tum vừa khởi tố điều tra các hành vi đưa – nhận hối lộ, lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với ông Nguyễn Hữu Vương, trú phường Ngô Mây (TP Kon Tum) và ông Bùi Thu Ba, cán bộ địa chính xã Ngok Wang (huyện Đắk Hà).

Ông Vương được xác định đã dùng tiền nhờ ông Bùi Thu Ba làm giả hồ sơ địa chính để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ – PV) cho thửa đất đã có chủ tại xã Ngok Wang, rồi mang thế chấp ngân hàng vay hơn 1,5 tỉ đồng.

Trao đổi với PV, một cán bộ phòng giao dịch ngân hàng nơi nhận thế chấp sổ đỏ cho hay tại thời điểm nhận thế chấp, sổ này đã được kiểm tra hợp pháp, được cơ quan quản lý đăng ký biến động.

Sau khi công an thông báo điều tra vụ việc, phía ngân hàng đã có văn bản trao đổi với cơ quan điều tra, đề nghị hỗ trợ bảo vệ tài sản của ngân hàng.

Đồng thời, phía ngân hàng đã giao vụ việc cho đội ngũ pháp lý tiếp cận, tham gia giải quyết. Vị này cho rằng trong vụ việc này, nếu tòa án tuyên hủy sổ đỏ này thì sẽ yêu cầu bên làm sai phải khắc phục, bồi thường thiệt hại đã gây ra.

Cũng theo phía ngân hàng, tại thời điểm nhận thế chấp, sổ này được kiểm tra pháp lý đầy đủ, được đăng ký nhận thế chấp và công chứng theo quy định. Do đó, ngân hàng không thể biết được đây là sổ đỏ hình thành trên hồ sơ giả. Trong trường hợp này, lỗi sai thuộc về cơ quan cấp sổ đỏ, ngân hàng là bên thứ ba ngay tình.

Trao đổi với PV, đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Kon Tum cho hay đây là vụ việc hy hữu, lần đầu tiên xảy ra tại tỉnh này.

Theo vị này, qua tìm hiểu, nhiều khả năng do những người chủ sở hữu đất hợp pháp chưa đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi kiểm tra hệ thống trước khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho ông Nguyễn Hữu Vương, không phát hiện khu đất đã có chủ.

Sau vụ việc vừa rồi, cơ quan này đã có chỉ đạo các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tăng cường kiểm tra, rà soát hồ sơ đất đai trước khi đăng ký biến động.

Chủ sở hữu đất hợp pháp mới được pháp luật bảo vệ

Soi chiếu vụ việc dưới góc độ pháp lý, luật sư Lê Cao (Đoàn luật sư Đà Nẵng) cho rằng hiện nay vụ án đã được điều tra để xử lý trách nhiệm hình sự đối với các bên, khi thửa đất bị làm giả giấy tờ để thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật.

Do đó, đối với sổ đỏ được cấp trên cơ sở hồ sơ giả tạo và các hành vi gian dối thì không có giá trị pháp lý, không có giá trị trong thực hiện giao dịch, bao gồm thế chấp vay vốn.

Do sổ đỏ được dùng để thế chấp không hợp pháp, khi giải quyết vụ án, tòa án sẽ đánh giá chứng cứ để quyết định hủy sổ đỏ này, hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ đã cấp trái pháp luật.

Bên nhận thế chấp trong trường hợp này sẽ không được bảo vệ quyền của người nhận thế chấp, mà quyền của chủ sở hữu đất hợp pháp mới được pháp luật bảo vệ, bởi họ là nạn nhân của hành vi vi phạm pháp luật.

Về phía ngân hàng, trong trường hợp hợp đồng thế chấp được cơ quan có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, thì rủi ro là khoản vay từ có tài sản đảm bảo thành khoản vay không có tài sản đảm bảo.

Như vậy ngân hàng cần phải xem xét đến việc thu hồi nợ cho vay từ các nguồn tài sản khác của người vay. Rủi ro có thể xảy đến khi bên vay tiền không còn bất kỳ tài sản nào để ngân hàng có thể thu hồi nợ.

Do hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp hoàn toàn là hai giao dịch riêng biệt và độc lập với nhau. Hậu quả pháp lý của việc không trả được nợ từ hợp đồng vay kéo theo nghĩa vụ phát sinh đối với hợp đồng thế chấp.

Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp vô hiệu không đồng nghĩa với hợp đồng vay vô hiệu, khoản công nợ vẫn được bên vay chịu trách nhiệm thanh toán. Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền khởi kiện để yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi suất chậm trả theo hợp đồng tín dụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.